La cuota y los intereses son dos cálculos distintos
Una hipoteca de sistema francés — el estándar en España y en casi toda Europa continental — tiene cuota constante. Esa cuota se fija una vez, a partir del capital, el tipo nominal anual (TIN) y el número de pagos, con la fórmula de la anualidad. La fórmula no sabe nada del calendario: divide el tipo anual entre doce y da por hecho que todos los periodos son iguales.
Los intereses que realmente se cobran en cada periodo son otro cálculo, y ese sí mira el calendario. El banco coge el capital pendiente, lo multiplica por el tipo anual y lo prorratea por los días reales transcurridos desde el pago anterior, divididos entre la duración real de ese año. Sobre un saldo de 250.000 € al 2,85 %, un periodo de 30 días dentro de un año bisiesto cuesta 250000 × 0,0285 ÷ 366 × 30 = 584,02 €, mientras que el periodo siguiente, de 31 días, cuesta más aunque el saldo haya bajado.
La cuota es lo que no cambia; lo que se mueve es el reparto entre intereses y capital. Como los intereses se restan de una cuota fija, todo lo que el calendario le hace a los intereses acaba cayendo sobre el capital amortizado. Por eso dos hipotecas con los mismos números de portada terminan separadas por cientos de euros, y por eso un cuadro construido con «tipo entre doce» discrepa en silencio del que te manda tu banco.
Reducir plazo frente a reducir cuota
Cuando amortizas capital anticipadamente, la banca española te deja elegir qué compra ese dinero. Si reduces plazo, la cuota se queda exactamente donde estaba, así que ese mismo pago mensual cubre ahora menos intereses y más capital, y la hipoteca simplemente acaba antes. Si reduces cuota, el horizonte no se mueve, pero el pago se recalcula sobre el capital que queda y las cuotas que faltan, así que todos los meses a partir de ahí son más baratos.
Reducir plazo casi siempre ahorra más intereses, y a menudo con diferencia, porque elimina los periodos más caros: los del final, en los que seguirías pagando intereses sobre el saldo que hubiera quedado. Reducir cuota ahorra menos en total pero mejora tu liquidez desde el mes siguiente, lo que importa si el presupuesto va justo o esperas que bajen los ingresos. Ninguna opción es siempre la correcta; la gracia de simular las dos es ver el tamaño del intercambio antes de decidir.
Por qué un día antes o después de la revisión no es lo mismo
Hay dos mecanismos distintos que hacen que la fecha importe, y tiran con fuerzas diferentes.
El primero son simplemente días de intereses. El dinero que devuelves el día 5 deja de generar intereses el día 5; el que devuelves el 20 los genera quince días más. Sobre una amortización de 20.000 € al 3 %, esa quincena vale unos 25 € — poco, pero siempre en la misma dirección: antes nunca es peor.
El segundo es el recálculo, y ese pesa más. En una hipoteca variable o mixta, el banco fija la nueva cuota en cada revisión a partir del saldo que ve ese día. Si el pagote entra antes de la revisión, la cuota nueva se calcula sobre el saldo ya reducido, así que todos los pagos del resto de la vida del préstamo son menores. Si entra un día después, la cuota ya se fijó sobre el saldo alto; la amortización sigue ayudando, pero se recalcula contra un plazo residual más corto, lo que cambia la forma del ahorro en lugar de simplemente aumentarlo. Según hacia dónde se mueva el tipo y el modo que elijas, los totales pueden quedar sorprendentemente parecidos — que es justo por lo que la herramienta calcula las tres fechas en vez de repetir una regla de oro.
Cuánto te puede costar legalmente amortizar antes de tiempo
La Ley 5/2019 limita la compensación que un banco puede cobrar por amortización anticipada, y el tope depende del tipo de interés. En un préstamo a tipo fijo, o en el tramo fijo de uno mixto, el techo es el 2 % del capital reembolsado durante los diez primeros años y el 1,5 % después. En un préstamo variable el banco elige uno de dos esquemas al firmar: 0,25 % durante los tres primeros años, o 0,15 % durante los cinco primeros — y nada en absoluto cuando esa ventana se cierra. En todos los casos la comisión está limitada además por la pérdida financiera real del banco, así que en la práctica es cero muchas veces. Mira tu escritura para saber qué esquema te aplica antes de dar por buena una cifra.
La cuota no es lo que cuesta la casa
Los intereses son la partida más grande, pero no la única. Comprar cuesta impuestos — ITP en segunda mano, IVA más AJD en obra nueva — además de notaría, registro, gestoría y tasación, y a veces una comisión de apertura sobre el propio préstamo. Tener la vivienda cuesta seguro de hogar, normalmente seguro de vida si el banco lo exigió, IBI, comunidad y un mantenimiento que a treinta años vista tiene una media real aunque llegue a golpes. Sumarlo todo a los pagos del préstamo es la única forma de ver lo que cuesta la vivienda al mes, todo incluido: una cifra que suele ser un tercio más alta que la cuota sola.
