Calculadora de hipoteca online gratis con tabla de amortización. Simula hipotecas fijas, variables y mixtas. Descarga el desglose completo en CSV.
Introduce el importe del préstamo (capital) en la moneda deseada usando el selector de divisa.
Establece el plazo del préstamo en años con el deslizador o escribe el número directamente.
Elige el tipo de hipoteca: tipo fijo, tipo variable o tipo mixto.
Introduce el tipo de interés anual. Para hipotecas variables o mixtas, rellena los campos adicionales que aparecen.
Consulta tu cuota mensual, coste total y gráfico interactivo al instante. Descarga la tabla de amortización completa en CSV.
Simula hipotecas a tipo fijo, variable y mixto utilizando el sistema de amortización francés — el método estándar que usan los bancos en Europa y América.
Consulta cada cuota mensual desglosada en capital e intereses, con totales acumulados y saldo pendiente. Tablas de más de 360 filas se cargan al instante.
Visualiza cómo la composición de cada cuota pasa de ser mayoritariamente intereses a mayoritariamente capital a lo largo de la vida del préstamo.
Descarga la tabla de amortización mes a mes como archivo CSV para usarla en hojas de cálculo, planificación financiera o compartirla con tu asesor.
Los resultados se actualizan al instante cuando ajustas cualquier parámetro — importe, plazo, tipo de interés o modalidad — sin pantallas de carga ni recargas.
Cada cálculo se ejecuta en tu navegador. Importes, tipos y datos personales nunca viajan a un servidor. Modela hipotecas reales sin filtraciones ni rastreo de terceros.
Usa el sistema francés de cuota constante, el empleado por la mayoría de bancos, con precisión de punto flotante y redondeo al céntimo que coincide con las ofertas reales.
Modela tipo fijo, variable con diferencial configurable e hipotecas mixtas que pasan de fijo a variable — cubriendo productos hipotecarios europeos y americanos.
Genera la tabla mes a mes completa — cuota, aportación al capital, intereses y saldo pendiente — descargable en CSV para tus registros o tu asesor financiero.
Una hipoteca es probablemente el compromiso financiero más grande que asumirás en tu vida. Comprender cómo funciona la amortización te proporciona el conocimiento para comparar ofertas, negociar mejores condiciones y ahorrar decenas de miles a lo largo de la vida del préstamo.
La amortización es el proceso de distribuir un préstamo en una serie de pagos fijos a lo largo del tiempo. Cada pago cubre dos componentes: los intereses sobre el saldo pendiente y una parte del capital. En los primeros años, la mayor parte de cada cuota se destina a intereses; a medida que el saldo disminuye, la proporción se invierte hasta que las últimas cuotas son casi en su totalidad capital.
El sistema francés — también llamado método de cuota constante — es el modelo de amortización más utilizado en el mundo. El prestatario paga la misma cantidad total cada mes, pero el reparto entre intereses y capital cambia. Esta previsibilidad facilita la planificación presupuestaria. La fórmula es: M = P × [r(1+r)n] / [(1+r)n - 1], donde P es el capital, r es el tipo de interés mensual y n es el número de pagos.
Existen sistemas alternativos como el método italiano, con pagos constantes de capital e intereses decrecientes, y el sistema americano con periodos de solo intereses. Para la mayoría de hipotecas residenciales, el sistema francés es el estándar.
En el primer mes de una hipoteca de 200.000 € al 3% a 30 años, tu cuota de 843 € incluye 500 € en intereses y solo 343 € en reducción de capital. En el mes 300, la misma cuota de 843 € destina solo 14 € a intereses y 829 € a capital. Esta concentración inicial significa que pagar cuotas extra en los primeros años tiene un impacto enormemente mayor sobre el total de intereses que hacerlo cerca del final.
Una hipoteca a tipo fijo bloquea tu tipo de interés durante todo el plazo, ofreciendo certeza en la cuota. Una hipoteca a tipo variable vincula tu tipo a un índice de referencia (como el Euríbor o el SOFR) más un diferencial, lo que significa que tu cuota puede subir o bajar en cada revisión. Una hipoteca mixta comienza con un periodo fijo y luego pasa a tipo variable.
La TAE (Tasa Anual Equivalente) expresa el coste real anual del préstamo, teniendo en cuenta el efecto de la capitalización. Un tipo nominal del 3% con capitalización mensual produce una TAE de aproximadamente el 3,04%. La ratio intereses/capital te indica cuánto pagas de más en intereses en relación al importe prestado — una hipoteca a 30 años al 3% cuesta aproximadamente un 52% del capital en intereses. Compara siempre la TAE, no el tipo nominal, al evaluar ofertas.
Esta calculadora puede utilizarse de forma distinta según el producto hipotecario que estés evaluando. En una hipoteca a tipo fijo, basta con introducir capital, plazo y tipo nominal anual para obtener una cuota estable durante toda la vida del préstamo. En una hipoteca variable, conviene usar el tipo actual para estimar la cuota de hoy y después ejecutar uno o dos escenarios adicionales con tipos más altos para hacer una prueba de estrés de futuras revisiones. En una hipoteca mixta, lo más útil es crear un escenario para el tramo fijo y otro para la fase posterior a tipo variable. Ese flujo de dos pasos reproduce bastante bien cómo estructuran muchas entidades estos productos.
El resultado debe interpretarse de forma diferente en cada modalidad. Con un fijo, la pregunta principal es si la cuota encaja en tu presupuesto a largo plazo y si un plazo más corto compensa con suficiente ahorro de intereses. Con un variable, la cuestión clave es la sensibilidad de la cuota: cuánto subiría si el índice de referencia aumentara uno o dos puntos. Con un mixto, no basta con mirar la cuota inicial; hay que valorar el coste conjunto del tramo fijo y de una trayectoria razonable para los años variables posteriores.
La tabla de amortización cuenta la historia real que se esconde detrás de la cuota mensual. Si pides 250.000 € a 25 años al 4%, en el año 1 una gran parte de cada pago será interés porque el saldo pendiente sigue muy cerca del capital inicial. En el año 5, el peso del interés ya será menor, aunque seguirá siendo importante. Hacia la mitad del plazo, capital e intereses se equilibran más. En la recta final, la mayor parte de cada cuota reduce directamente el saldo. Por eso, si crees que venderás la vivienda dentro de unos años, debes fijarte menos en el coste total a 25 o 30 años y más en cuánto capital habrás devuelto antes de esa posible venta.
Mirar la tabla por años, y no solo por meses, también ayuda a tomar mejores decisiones. Si esperas bonus o amortizaciones extraordinarias, el calendario muestra cuándo esos pagos extra son más rentables. Si comparas dos ofertas, la reducción anual del principal revela si una cuota más baja se debe a un mejor tipo o simplemente a un plazo más largo que te mantiene endeudado durante más tiempo. Bien utilizada, la exportación en CSV no es solo una comodidad: es una herramienta de decisión.
El sistema de amortización francés es un método de devolución de préstamos en el que el prestatario paga una cantidad mensual constante durante todo el plazo. Cada cuota se divide entre intereses (calculados sobre el saldo pendiente) y amortización de capital. Las primeras cuotas son mayoritariamente intereses, mientras que las últimas son casi todo capital. Es el método estándar utilizado por los bancos en Europa, América y la mayor parte del mundo.
Nuestra calculadora usa la misma fórmula matemática que utilizan los bancos: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]. Los resultados son precisos hasta el céntimo. Las pequeñas diferencias con la oferta de un banco pueden deberse a comisiones, seguros o convenciones de redondeo específicas de esa entidad, pero la cuota base y la tabla de amortización coincidirán.
La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el coste anual efectivo del préstamo, teniendo en cuenta el efecto de la capitalización. Se calcula como: TAE = (1 + r/n)^n - 1, donde r es el tipo nominal anual y n es el número de periodos de capitalización al año (12 para mensual). Un tipo nominal del 3% con capitalización mensual produce una TAE de aproximadamente el 3,04%.
El tipo fijo proporciona certeza en la cuota — tu importe mensual nunca cambia independientemente de las condiciones del mercado. Los tipos variables suelen empezar más bajos pero pueden subir o bajar con índices de referencia como el Euríbor. Si valoras la previsibilidad y piensas quedarte a largo plazo, el fijo es más seguro. Si los tipos son altos y se espera que bajen, o si planeas vender en pocos años, el variable puede ahorrar dinero. Usa esta calculadora para modelar ambos escenarios y comparar costes totales.
Una hipoteca mixta comienza con un periodo a tipo fijo (normalmente de 5 a 15 años) y luego pasa a tipo variable durante el resto del plazo. Durante el periodo fijo, tu cuota es constante. Tras el cambio, las cuotas se recalculan en base al tipo variable y el saldo pendiente. Esta opción equilibra la seguridad de las cuotas fijas con el ahorro potencial de los tipos variables.
Sí. Las fórmulas matemáticas son las mismas independientemente del tipo de propiedad. Introduce el importe del préstamo, el plazo y el tipo de interés para cualquier hipoteca, ya sea residencial, comercial o de inversión. Ten en cuenta que los préstamos comerciales pueden tener estructuras de comisiones diferentes que no se modelan aquí.
Completamente. Todos los cálculos se ejecutan localmente en tu navegador mediante JavaScript. Ningún dato — importes de préstamo, tipos de interés, plazos ni ninguna otra entrada — se envía jamás a nuestros servidores ni a terceros. Nada se registra ni almacena. Cuando cierras la página, todos los datos desaparecen.
Sí. Haz clic en el botón 'Descargar CSV' para exportar la tabla de amortización completa mes a mes como archivo CSV. Puedes abrirlo en Excel, Google Sheets o cualquier aplicación de hoja de cálculo para un análisis más detallado o para compartirlo con tu asesor financiero.
La calculadora soporta euros (€), dólares estadounidenses ($) y libras esterlinas (£). Selecciona tu moneda en el desplegable junto al campo del importe del préstamo. Los cálculos son idénticos independientemente de la moneda — solo cambia el símbolo mostrado.
Realizar pagos extra al capital reduce el saldo pendiente más rápido, lo que a su vez reduce los intereses totales pagados y puede acortar el plazo del préstamo. Incluso amortizaciones anticipadas modestas en los primeros años — cuando el saldo es más alto y los cargos por intereses son mayores — tienen un impacto desproporcionadamente positivo. Aunque esta calculadora no modela prepagos directamente todavía, puedes aproximar el efecto reduciendo el capital y el plazo en consecuencia.
El tipo de interés es la tasa nominal que se aplica sobre el saldo pendiente. El APR o la TAE añaden el efecto de la capitalización y, según el país y la entidad, también pueden reflejar comisiones obligatorias, puntos o gastos vinculados. Dos hipotecas con el mismo tipo anunciado pueden tener APR o TAE distintos, por lo que esta métrica suele ser más útil para comparar ofertas.
Los pagos extra van directamente a capital, lo que baja el saldo sobre el que se calculan los intereses futuros. Como los intereses hipotecarios están muy concentrados al principio, una amortización extraordinaria en el año 2 ahorra mucho más que la misma cantidad en el año 20. Incluso pequeñas sobrecuotas recurrentes pueden acortar varios años la hipoteca y ahorrar miles de euros.
La calculadora se centra en capital e intereses. El coste real de la vivienda puede ser bastante mayor porque el banco o el servicer puede cobrar aparte impuestos, seguro de hogar, seguro hipotecario, comunidad, cuotas HOA o ajustes de escrow. En muchos mercados, el desembolso mensual real supera entre un 15% y un 30% la cuota pura del préstamo.
Muchas calculadoras de hipoteca dan resultados distintos para el mismo préstamo. Aprende las 8 variables que deciden si el cálculo es realmente útil.
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